07.01.2022

Цифровизация недвижимости в России: цель и задачи

 

Российская Федерация по действующей Конституции является социальным государством (ч1,ст.2), «политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека», в котором «Человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина - обязанность государства.»(статья 2).

Исходя их этого, государство и власть должны  в любой отрасли экономики и социальной сферы  защищать эти права и свободы граждан. Это касается и таких направлений развития цивилизации как цифровизация  экономики и социальной сферы, В России они должны проводиться  в интересах всего населения.

Объективно граждане, руководство регионов и Правительство РФ не должны быть заинтересованы в копировании провальной стратегии Коллективного Запада по надуванию гигантского пузыря технологических экосистем в интересах крупных монополий с непредсказуемыми последствиями для граждан и мира.

Основная задача всех ветвей власти, Законодателя и Правительства – обеспечить неукоснительное продвижение цифровизации  всех отраслей экономики и социальной сферы, решение вопросов изменения климата, декарбонизации экономики, «зеленой» энергетики и других  по стратегической программе требуемыми темпами в направлении к главной цели - улучшение жизни граждан.

Главным препятствием развития экономики России является лоббизм в Правительстве и законодательных органах интересов промышленно-финансовых групп, приводящий к принятию законов и подзаконных актов, попирающих Конституцию, не учитывающих интересы законопослушных граждан, их права и свободы. Лоббизм достиг масштаба, угрожающего основам государства и жизни граждан. Он не позволяет развиваться стране и гражданам. При такой ситуации  невозможно достичь успехов в цифровизации экономики и социальной сферы страны.

На сегодня в повестке власти цифровизация, энергосбережение, стоит далеко не на первом месте и страдает отсутствием ясной цели и стратегии ее достижения. Действия ведутся разрозненно и больше описываются словом хаос.

Наиболее «тяжелой» для цифровизации является жилищно-коммунальная инфраструктура и недвижимость, недвижимость и их содержание. Отрасль ЖКХ и недвижимости настолько консервативна, насколько власти ей уделяют внимание. До сих пор не решены вопросы применения не то что интеллектуальных, входящих в цифровые системы, а обычных с визуальным съемом информации коллективных и квартирных счетчиков тепла в многоквартирных домах (МКД). И совсем печально в РФ со справедливыми расчетами за отопление.Законодательство и особенно подзаконные акты в области расчетов за тепло и отопление не соответствуют Конституции РФ, здравому смыслу  настолько, что это очевидно рядовым гражданам, но совершенно  не очевидно Правительству РФ, энергетическим монополиям, ресурсоснабжающим и  управляющим организациям. Причем, последние заинтересованы в передаче излишней тепловой энергии для отопления многоквартирных зданий, которая не нужна жильцам и в отсутствие в квартирах подавляющего числа МКД в стране регуляторов тепла и счетчиков тепла, вынужденных выпускать излишнее тепло из квартир в атмосферу, но оплачивать эту энергию.

По оценочным данным в стране за перетопы в квартирах МКД граждане платят ежегодно до 200-400 млрд. рублей. Это деньги за сжигание невозобновляемого топлива, его транспортировку и обслуживание ТЭЦ, ТЭС, различных котельных и бессмысленное отопление атмосферы.

В РФ сегодня господствует энергонеэффективный принцип «по предложению» энергокомпаний.

Правда, прибыль от этого бессмысленного с точки зрения граждан процесса для энергомонополий, их лоббистов в Правительстве и КС РФ, региональных властей,  УО и РСО уже совсем реальная и далеко не бессмысленная.

Как действует законодательство по оплате за отопление.

Сегодня законодательство препятствует гражданам в справедливой оплате за отопление, поэтому им  невыгодно ставить приборы регулирования тепла и учета за свой счет, а выгоду от этого отдать хитрому соседу, который принципиально не ставит такие приборы выбрасывает тепло в атмосферу и четко понимает, что за его затраты тепла платят все остальные жильцы многоквартирного дома. Законопослушным и ответственным гражданам невыгодно вкладывать свои средства в энергосбережение и цифровизацию МКД и квартиры.

Тепловые энергомонополии подают в жилые здания с коллективными счетчиками тепла и не оснащенных  индивидуальными приборами  учета и регулирования потребления столько тепла, сколько нужно не потребителю, а монополиям, для их прибыли, что приводит к перетопам в зданиях до 30-40%, а то и двукратно,  от  реально потребного количества  тепла, особенно весной и осенью.

Почему это происходит

Если вы имеете в квартире теплосчетчик(ки) и регуляторы отопления, то  формула учета тепловой энергии, например, в классическом проточном теплосчетчике  включает разность температур теплоносителя на входе в него и на выходе из него

Q ≈ ʃ [V·k· (Tподачи-Tобратки)] dt

Где, V [м.куб]- массовый расход теплоносителя;

k – коэффициент Штюка;

Tподачи-Tобратки [K] - соответственно температуры теплоносителя в подающем и обратном контуре помещения;

t – время.

Когда вы регуляторами, а не форточкой, снижаете температуру радиаторов отопления, то вы повышаете Tобратки   и снижаете разность (Tподачи-Tобратки) в квартирном счетчике тепла и соответственно возвращаете ненужную вам тепловую энергию через коллективный теплосчетчик в тепловой пункт. И так по всему МКД, при наличии прибора(ов) учета и регулирования тепла в помещениях, вы существенно снижаете не нужное жильцам количества тепловой энергии. Средние значения снижения потребления тепла в МКД составляют примерно 30-50% за сезон.

Вывод из этой ситуации, давно сделанный в ЕС, таков (Директива Европейского парламента и Совета Европейского Союза 2012/27/ЕС от 25 октября 2012 г. об энергетической эффективности, об изменении Директив 2009/125/EC и 2010/30/ЕС и отмене Директив 2004/8/EC и 2006/32/EC).

«Статья9a

Измерение отопления, охлаждения и бытовой горячей воды

1. Государства-члены ЕС обеспечивают, чтобы для прямого центрального отопления, охлаждения и бытовой горячей воды конечные потребители обеспечивались измерительными приборами по конкурентным ценам, которые точно отражают их фактическое потребление энергии.

2. Если отопление, охлаждение или бытовая горячая вода поставляются в здание из центрального источника, который обслуживает много зданий, или из системы центрального отопления, или системы центрального охлаждения, то измерительный прибор должен быть установлен на теплообменнике или в точке поставки.

Статья9b

Подсчет и распределение затрат на отопление, охлаждение и бытовую горячую воду

1. В многоквартирных и многоцелевых зданиях с центральным отоплением или центральным источником охлаждения или поставкой из системы центрального обогрева или системы центрального охлаждения индивидуальные измерительные приборы должны устанавливаться для измерения потребления отопления, охлаждения или бытовой горячей воды для каждой единицы здания, если это технически обосновано и эффективно в плане затрат и пропорционально потенциальной экономии энергии.

Если использование индивидуальных измерительных приборов не является технически обоснованным или если это неэффективно с точки зрения затрат для измерения потребления тепла в каждой единице здания, то индивидуальные распределители затрат на тепло должны использоваться для измерения потребления тепла на каждом радиаторе, если государство-член ЕС не доказало, что установка таких распределителей затрат на отопление не может быть эффективной с точки зрения затрат. В указанных случаях могут рассматриваться альтернативные методы, эффективные с точки зрения затрат для измерения потребления отопления. Общие критерии, методологии и/или процедуры для определения технической необоснованности и неэффективности затрат должны быть ясно установлены и опубликованы каждым государством-членом ЕС.

2. В новых многоквартирных зданиях и в жилых частях новых многоцелевых зданий, которые оборудованы источником центрального отопления для бытовой горячей воды или которые обеспечиваются из систем центрального отопления, индивидуальные измерительные приборы, несмотря на первый подпараграф параграфа 1, должны быть предусмотрены для бытовой горячей воды.

3. Если многоквартирные или многоцелевые здания обеспечиваются из системы центрального отопления или системы центрального охлаждения или если преобладают собственные общие системы отопления или охлаждения для таких зданий, государства-члены ЕС должны обеспечить, чтобы у них имелись прозрачные, обнародованные национальные правила о распределении затрат на потребление отопления, охлаждения и бытовой горячей воды в таких зданиях для обеспечения прозрачности и точности учета индивидуального потребления. При необходимости такие правила должны включать в себя руководства о способе, согласно которому производится распределение затрат на энергию, которая используется для:

(a) бытовой горячей воды;

(b) излучаемого тепла из установок зданий и в целях обогрева мест общего пользования, если лестницы и коридоры оборудованы радиаторами;

(с) целей обогрева или охлаждения квартир.

Статья9с

Требования к удаленному прочтению показаний

1. В целях Статей 9a и 9b измерительные приборы и распределители затрат на тепло, установленные после 25 октября 2020 г., должны быть приборами, показания которых можно читать удаленно. Продолжают применяться условия технического обоснования и эффективности затрат, установленные в Статье 9b(1).

2. Измерительные приборы и распределители затрат на тепло, показания которых нельзя читать удаленно, но которые уже были установлены, должны считаться читаемыми удаленно или должны быть заменены устройствами, читаемыми удаленно, до 1 января 2027 г., если государство-член ЕС не докажет, что это неэффективно с точки зрения затрат.»

«Статья10a

Информация для выставления счета и о потреблении для отопления, охлаждения и бытовой горячей воды

1. Если установлены измерительные приборы или распределители затрат на тепло, то государства-члены ЕС должны обеспечить, чтобы информация для выставления счетов и информация о потреблении была надежной, точной и основывалась на фактическом потреблении или показаниях распределителя затрат на тепло в соответствии с пунктами 1 и 2 Приложения VIIa для всех конечных пользователей, а именно для физических или юридических лиц, покупающих отопление, охлаждение или бытовую горячую воду для своего собственного конечного использования, или физических или юридических лиц, занимающих отдельное здание или единицу многоквартирного или многоцелевого здания, в которое поставляется отопление, охлаждение или бытовая горячая вода из центрального источника, которые не имеют прямого или индивидуального договора с поставщиком энергии.

Настоящее обязательство может, если государство-член ЕС это предусматривает, кроме случаев измерения потребления, основанного на распределителях затрат на энергию согласно Статье 9b, быть выполнено системой регулярных самопрочтений конечным потребителем или конечным пользователем, посредством которых они сообщают показания со своего измерительного прибора. Только если конечный потребитель или конечный пользователь не предоставил показания измерительного прибора для данного выставления счета, то выставление счетов должно основываться на расчетном потреблении или на фиксированной ставке.

2. Государства-члены ЕС:

(a) требуют, чтобы, если имеется информация для выставления счета за энергию и о предыдущем потреблении или показаниях распределителя затрат на отопление конечного пользователя, она была предоставлена по запросу конечного пользователя поставщику энергетических услуг, назначенному конечным пользователем;

(b) обеспечивают, чтобы конечным потребителям предлагалась возможность электронной информации для выставления счета или электронных счетов;

(с) обеспечивают, чтобы ясная и полная информация предоставлялась со счетом всем конечным пользователям в соответствии с пунктом 3 Приложения VIIa; и

(d) содействуют кибербезопасности и обеспечивают конфиденциальность и защиту данных конечных пользователей в соответствии с применяемым законодательством Союза.

Государства-члены ЕС могут предусматривать, чтобы по запросу конечного потребителя предоставление информации для выставления счетов не считалось запросом об оплате. В таких случаях государства-члены ЕС обеспечивают, чтобы были предложены гибкие соглашения для фактической оплаты.

3. Государства-члены ЕС принимают решение о том, кто должен отвечать за предоставление информации, указанной в параграфах 1 и 2, конечным пользователям без прямого или индивидуального договора с поставщиком энергии.»

«Статья11a

Расходы за доступ к счетчикам и информации для выставления счета для отопления, охлаждения и бытовой горячей воды

1. Государства-члены ЕС должны обеспечить, чтобы конечные пользователи получали свои счета и информацию для выставления счета о потреблении энергии бесплатно и чтобы конечные пользователи также имели доступ к своим данным о потреблении надлежащим способом и бесплатно.

2. Несмотря на положения параграфа 1 настоящей Статьи, распределение расходов на информацию для выставления счета об индивидуальном потреблении теплоснабжения, охлаждения и бытовой горячей воды в многоквартирных и многоцелевых зданиях в соответствии со Статьей 9b должно осуществляться на некоммерческой основе. Расходы, полученные в результате постановки указанной задачи третьей стороне, например, поставщику услуг или местному поставщику энергии, покрывающие измерение, распределение и выставление счета на реальное индивидуальное потребление в таких зданиях, могут быть возложены на конечных пользователей в той мере, в которой такие расходы являются обоснованными.

3. Для обеспечения разумных расходов за услуги измерения, указанные в параграфе 2, государства-члены ЕС могут стимулировать конкуренцию в секторе услуг, приняв соответствующие меры, такие как рекомендации или иное содействие использованию торгов и/или использованию совместимых устройств и систем, содействующих переключению между поставщиками услуг.»

Все МКД и прочие здания в государствах ЕС должны быть оснащены до 2021 года  терморегуляторами и счетчиками тепла или распределителями тепла,  а до 1 января 2027 года интеллектуальными цифровыми счетчиками ресурсов с дистанционной передачей данных.  

Усилия передовых участников рынка учета ресурсов в МКД и ЖКХ и производства приборов учета ресурсов о разработке таких же положений, теперь уже в рамках цифровизации,  последние 10 лет так и не встречают поддержки в Правительстве РФ.

Монополиям вообще выгодно, чтобы все дома были без ИПУ тепла и возможности регулирования потребления тепла в квартирах. Поэтому и возникают совершенно дикие заказные антинаучные «методики», говорящие о невозможности учета потребления тепла в квартирах. Во всем мире это возможно, а вот в России ну никак.

            Поэтому  лоббисты продавили антинародные неконституционные пункты расчетов за отопление с установкой ИПУ тепла не во всех квартирах многоквартирных домов (МКД), в том числе не соответствующие Конституции и Постановлениям Конституционного Суда №30 и №46 от 2018 года, и  формулы Приложения 2 к Правилам №354 3.1, 3.4, 3.6, 3.7 и другие. Например, если в МКД  индивидуальные приборы учета (ИПУ) установлены не во всех квартирах, то индивидуальное потребление тепла в квартирах без ИПУ тепла приравнивается к среднему потреблению тепла в квартирах с установленными ИПУ тепла (ф.3(7)).

Этот целенаправленный математический "финт" приводит к тому, что величина доли на отопление общих помещений в МКД для единственной  квартиры с ИПУ тепла составляет максимально 300-400% от потребления  по ИПУ тепла. Это значение доли квартиры на отопление общих помещений уменьшается до правильного, соответствующего ч.2 ст.39 ЖК РФ (доля за услуги на содержание общего имущества должна быть соразмерна доле гражданина в общем имуществе), примерно,  в 20-25% от индивидуального потребления при оснащении всех квартир ИПУ тепла.   

            То есть, Правила сформированы так, что ответственному законопослушному  гражданину, который стремится сберегать энергию,  ставится барьер по внедрению энергосберегающих технологий. Правила 354 поощряют поведение  граждан, которое  приводит к регулированию температуры в помещениях форточками, и расчетам за тепло по квадратным метрам!!! Когда за нерадивых энергорасточительных граждан платят все жители дома, а деньги, которые могли быть сэкономлены гражданами, идут в прибыль энергомонополий. От этой ситуации выигрывают энергомонополии, недобросовестные энергоснабжающие и управляющие компании, активно препятствующие развитию цифровых приборов и систем учета тепла все остальные, граждане, государство и общество в целом, проигрывают.

            При сверхвысоком уровне лоббизма интересов тепловых и энергомонополий, законах, Правилах предоставления коммунальных услуг, ни о какой цифровизации сектора недвижимости, энергоэффективности зданий и, тем более, почти нулевом потреблении энергии в зданиях говорить нет смысла. В этой ситуации Россия оставаться дольше не может.

Правительство РФ, во исполнение поручений Президента и соблюдения Конституции и Постановлений КС РФ,   должно срочно разработать стратегию цифровизации экономики, в том числе недвижимости, определить источники ее финансирования, в рамках которой обязать всех участников рынка, например, до 2035 года оснастить все здания  и помещения в них терморегуляторами тепла и  интеллектуальными цифровыми счетчиками ресурсов с дистанционной передачей данных и соответствующим оборудованием для передачи этих данных в системы учета. 

Также жизненно необходимо внести изменения в Жилищный кодекс, Гражданский кодекс, законодательство о капитальном ремонте МКД, Об энергосбережении, Правила 354 в части расчетов за отопление (охлаждение), отменить все подзаконные акты, препятствующие развитию цифровизации и энергосбережению в недвижимости.

Правильные формулы расчетов за отопление, мотивирующие всех граждан устанавливать приборы и системы регулирования и учета воды и тепла, в МКД можно посмотреть в статье http://www.techemenergy.ru/news/15/spravedlivye-platezhi-za-otoplenie-/

Генеральный директор ООО «Техем»

Кандидат технических наук

А.В.Алексеев